Investiční poradenství je systematická služba pro klienty, kteří staví nebo rozvíjejí realitní portfolio — ne jednorázový nákup, ale dlouhodobý vztah, ve kterém vám pomáháme s identifikací příležitostí, jejich vyhodnocením, akvizicí a optimalizací držených aktiv. Předmětem mohou být rezidenční investiční byty, nájemní bytové domy i komerční nemovitosti — vždy s ohledem na výnosovou logiku a celkovou strukturu vašeho portfolia.
Privátním investorům a family offices stavícím realitní portfolio — klientům, kteří vnímají nemovitosti jako součást alokace kapitálu vedle jiných tříd aktiv a potřebují pravidelnou kapacitu pro identifikaci příležitostí, jejich vyhodnocení a akvizici. Klientům, kteří poprvé alokují větší kapitál do nemovitostí — typicky po prodeji firmy, dědictví nebo exitu z podnikání. Existujícím vlastníkům, kteří už drží 3, 5 nebo 15 nemovitostí a chtějí systematický přehled — co drží, co přináší, co je čas prodat, kam doinvestovat. Mezinárodním klientům, pro něž je český realitní trh součástí geografické diverzifikace portfolia.
Komu si neporozumíme: spekulantům očekávajícím rychlé krátkodobé zhodnocení. Realitní investice je z principu středně- až dlouhodobý nástroj — výnos plyne primárně z nájmu a postupné apreciace, ne z rychlých překupních transakcí.
Orientační výpočet hrubého a čistého výnosu z rezidenční investiční nemovitosti pronajímané v dlouhodobém režimu. Slouží jako rychlý ukazatel pro úvodní posouzení; reálná investiční analýza zahrnuje řadu dalších faktorů — kvalitu nájemce, vakanci, vývoj cen v čase, daňovou strukturu klienta.
Provozní náklady typicky zahrnují daň z nemovitosti, pojištění, fond oprav SVJ, drobné opravy a rezervu na vakanci. U bytu v Praze činí orientačně 4 000 – 8 000 Kč měsíčně, podle stavu a zatížení nemovitosti. Daň z příjmu z nájmu v této kalkulačce zohledněna není — její výpočet závisí na zvoleném režimu (paušál vs. skutečné výdaje) a celkové daňové struktuře klienta; v reálné analýze ji započítáváme.
Definice cílů (výnos vs. apreciace, riziko, likvidita, časový horizont), preferovaných lokalit a typů nemovitostí, výše alokace. Bez této úvahy je každý nákup tak trochu náhodný.
Aktivní vyhledávání ve veřejných i neveřejných zdrojích — vlastní databáze prodávajících, spolupráce s ostatními kancelářemi, adresné oslovení vlastníků v cílových lokalitách. Kvalitní investiční nemovitosti se často nedostanou na portály — vytipovaný kupec je rychlejší.
Yieldová analýza, scénáře (optimistický, realistický, pesimistický), porovnání s alternativami v dané kategorii. Vy nedostáváte „doporučujeme tento byt", ale podklad, na základě kterého rozhodnete vy.
Transakční zastoupení — vyjednávání ceny, podmínek, due diligence, smluvní fáze. Stejný proces jako u běžné akvizice, ale s investiční perspektivou: struktura nájemních smluv, zvážení budoucího exit value, daňové strukturování.
Přehled stavu, identifikace optimalizačních možností (refinancování, navýšení nájemného, prodej, doinvestice), nastavení reportingu. Pro klienty s aktivním portfoliem typicky kvartální nebo pololetní portfolio review — srovnání s tržními benchmarky, doporučení k operativním rozhodnutím.
S investorem mluvíme jazykem yieldů, NOI, IRR, NPV, doby návratnosti, cap rate — ne jazykem „krásných dispozic" a „atraktivní lokality". Investiční rozhodnutí se dělají v číslech a na číslech musí stát.
Nezastupujeme konkrétní developery, banky ani investiční fondy, kteří by ovlivňovali naše doporučení. Pokud na trhu existuje lepší příležitost mimo náš dosah, řekneme to — a klient přejde na ni. Naším produktem je dlouhodobý vztah, ne provize z konkrétní transakce.
Investiční prezentace, která ukazuje pouze pozitivní scénář, je špatně udělaná investiční prezentace. Pracujeme se třemi scénáři — optimistickým, realistickým, pesimistickým — a klient se rozhoduje s plným obrazem, ne s narativem, který má prodat.
Cílem této služby není jednorázový obchod, ale víceletá spolupráce. Klient, se kterým pracujeme pět let, má s námi vybudovanou společnou znalostní bázi — známe jeho portfolio, daňovou situaci, priority. To se nedá nahradit fresh startem v každé akvizici. Konkrétně se to projevuje pravidelnými portfolio review, pohotovostí pro rychlé konzultace a kontinuálním sledováním trhu — i když právě nevyhledáváme konkrétní akvizici.
Schůzka, vyjasnění investičních cílů, definice strategie portfolia (typ aktiv, lokalita, výnos vs. apreciace, časový horizont, alokace), dohoda na rámci spolupráce.
Sledování trhu, identifikace příležitostí odpovídajících strategii, předkládání kandidátů s úvodní analýzou. Klient nedostává seznam aktuálních inzerátů — dostává předtříděné příležitosti s důvodem, proč právě tato.
Detailní analýza, due diligence, vyjednávání, akvizice. Probíhá pro každé individuální investiční rozhodnutí — fáze 2 a 3 běží paralelně, jakmile je portfolio aktivní.
Sledování výkonu portfolia, pravidelný reporting, identifikace optimalizačních příležitostí. U klientů s aktivním portfoliem typicky kvartální nebo pololetní review schůzka — co fungovalo, co ne, co dál.
Nejlepší cesta je krátká úvodní schůzka — telefonicky nebo přímo u nemovitosti. Ze schůzky odejdete s realistickým odhadem tržní ceny a jasnou představou, co by prodej obnášel. Schůzka není zpoplatněná ani závazná. Pokud si neporozumíme, řekneme to a každý jde svou cestou.
Ozvěte se nám — domluvíme schůzku u nemovitosti a sdělíme vám reálný odhad ceny i plán prodeje.