Zahraniční nemovitosti

Vlastnictví nemovitosti v zahraničí je dnes pro českého klienta dostupnější než kdy dřív — díky volnému pohybu kapitálu v EU, hospodářské stabilitě sousedních zemí a praktickému dosahu, který činí cestu z Prahy do horské chalupy v polských Krkonoších nebo do domu v Bavorském lese otázkou hodin, ne dnů. Soustředíme se proto především na země sousedící s Českou republikou — Polsko, Německo, Rakousko, Slovensko — kde má přeshraniční nákup praktickou logiku pro klienty s nemovitostí v severních Čechách, Krkonoších, Šumavě nebo dalších pohraničních regionech. Vzdálenější destinace obsluhujeme na vyžádání, prostřednictvím prověřených partnerských kanceláří.

Kde jsme aktivní

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Polské Krkonoše a Sudety

Krkonošské podhůří na polské straně — Karpacz, Szklarska Poręba, Karpniki, Sosnówka, Kowary — i další části polských Sudet. Region s vyšším výnosem z krátkodobých pronájmů, dobrou návratností investic do horských chat a praktickou dostupností pro klienty z Krkonoš a Liberecka.

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Saské pohraničí a Lužice

Saské Švýcarsko, Žitavské hory, Horní Lužice — německá strana severních Čech. Region s atypickou architekturou (typické saské domy, hrázděné stavby), zachovalou venkovskou kvalitou života a cenovou dostupností pro klienty z Liberecka, Děčínska a okolí.

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Bavorský les a Horní Rakousko

Bavorská a hornorakouská strana Šumavy — Zwiesel, Bayerisch Eisenstein, Bodenmais, Rohrbach-Berg, Aigen-Schlägl. Tradiční oblast pro klienty z jižních Čech, Plzeňska a Prahy, kteří hledají rekreační nemovitost v krajině podobné Šumavě, ale s rozvinutější turistickou a lyžařskou infrastrukturou.

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Rakouské Alpy

Solná komora (Salzkammergut), Korutany, Štýrsko — pro klienty hledající horské rekreační vlastnictví v zaběhnuté infrastruktuře. Větší dosah z Prahy, ale praktický pro klienty z Brna, Jihomoravského kraje a jižních Čech.

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Slovensko — Tatry, Liptov, Spiš

Tradiční destinace s minimální jazykovou bariérou a podobným právním prostředím jako v ČR. Vhodné jak pro rekreační vlastnictví, tak pro investiční nákupy — především v oblasti vysokohorského turismu (Vysoké Tatry, Jasná, Donovaly).

<circle cx=„12“ cy=„12“ r=„10“/><line x1=„2“ y1=„12“ x2=„22“ y2=„12“/><path d=„M12 2a15.3 15.3 0 0 1 4 10 15.3 15.3 0 0 1–4 10 15.3 15.3 0 0 1–4–10 15.3 15.3 0 0 1 4–10z“/>
Vzdálenější destinace na vyžádání

Mallorca, Toskánsko, chorvatské pobřeží, ostrovní Středomoří — pokud klient hledá konkrétní destinaci a chce mít českého partnera na své straně transakce. V této kategorii pracujeme výhradně prostřednictvím prověřených partnerských kanceláří, s kterými máme reálnou zkušenost — ne s neznámými místními agenty.

Komu tato služba slouží

Klientům, kteří kupují rekreační nemovitost. Druhý dům, chalupa, apartmán v hraničním pásmu — typicky pro víkendové, zimní nebo prázdninové využití. Často jde o klienty, kteří už mají nemovitost v ČR a hledají něco specifického za hranicemi (cena, krajina, infrastruktura).

Investorům do horských a turistických nemovitostí. Karpacz, Szklarska Poręba a Bayerischer Wald jsou trhy s rozvinutou infrastrukturou krátkodobého pronájmu. Investiční nákup s perspektivou pronajímání je v těchto regionech reálná disciplína.

Klientům s rodinnými nebo obchodními vazbami v sousední zemi. Druhý domov ve čtvrti, kterou znají, kvůli rodině, přátelům nebo podnikání.

Klientům, kteří potřebují prodat zahraniční nemovitost. Často klienti, kteří nemovitost zdědili nebo dlouhodobě drží a chtějí prodej koordinovat z české strany — bez nutnosti vést celou transakci v jazyce a právu, kterému plně nerozumějí.

Co konkrétně děláme

<circle cx=„11“ cy=„11“ r=„8“/><line x1=„21“ y1=„21“ x2=„16.65“ y2=„16.65“/>
Prvotní orientace v cílovém trhu

Co stojí konkrétní typ nemovitosti v daném regionu, jaké jsou tržní trendy, jak vypadá místní právní prostředí, jaké jsou daňové dopady ze strany ČR i cílové země. Než klient pojede na první prohlídku, má základní obraz.

<path d=„M10 13a5 5 0 0 0 7.54.54l3–3a5 5 0 0 0–7.07–7.07l-1.72 1.71“/><path d=„M14 11a5 5 0 0 0–7.54-.54l-3 3a5 5 0 0 0 7.07 7.07l1.71–1.71“/>
Místní partneři a česká koordinace

Realitní kanceláře, advokáti, notáři, daňoví poradci v cílové zemi. Naše síť není vystavěná na inzerci — je výsledkem konkrétních zkušeností a osobních doporučení. Vy komunikujete v češtině s námi, my komunikujeme s lokálními profesionály v jejich jazyce. Vy dostáváte podkladová shrnutí, doporučení a srozumitelné vysvětlení toho, co podepisujete.

<line x1=„12“ y1=„20“ x2=„12“ y2=„10“/><line x1=„18“ y1=„20“ x2=„18“ y2=„4“/><line x1=„6“ y1=„20“ x2=„6“ y2=„16“/>
Daňové a strukturní poradenství

Vlastnictví nemovitosti v zahraničí má daňové dopady — daň z příjmu, dědická daň, daň z nemovitosti, otázky zamezení dvojího zdanění. U konkrétních situací doporučujeme strukturu (přímé vlastnictví, SPV, společné vlastnictví), která pro klienta dává smysl daňově i operativně. Spolupracujeme s daňovými poradci specializovanými na přeshraniční zdanění.

<path d=„M12 22s8–4 8–10V5l-8–3–8 3v7c0 6 8 10 8 10z“/><polyline points=„9 12 11 14 15 10“/>
Due diligence a transakce v cílové jurisdikci

Právní (kdo skutečně vlastní, jaká břemena, omezení), technická (stav, energetika, regulační omezení), územní (co lze a nelze stavět, plánované změny v okolí). Vždy podle norem cílového státu, vždy s českou interpretací pro klienta. Následně vedení transakce: notářský proces v Německu a Rakousku, soudní proces v Polsku, podobné postupy ve Slovensku — každá země má vlastní rytmus a my v něm klienta vedeme.

Co děláme jinak

01
Jsme upřímní v tom, co umíme a co ne

Nejsme německá ani polská kancelář a netvrdíme to. Naše hodnota tkví v české koordinaci a propojení na ověřené místní profesionály — ne v tom, že bychom uvnitř firmy měli kompletní expertizu německého realitního práva. Tato upřímnost je zde součástí kvality služby. Opak — tvrzení „máme expertýzu ve všech zemích" — je u většiny českých kanceláří fasáda, kterou klient po jedné transakci prokoukne.

02
Síť postavená na vztazích, ne na inzerci

Zahraniční partneři, se kterými spolupracujeme, jsou lidé, se kterými jsme reálně řešili konkrétní obchody — ne jména získaná z mezinárodní realitní platformy. To je rozdíl, který se projeví ve chvíli, kdy něco neběží podle plánu — a v zahraniční transakci se to dříve či později stane.

03
Rozhodování v české logice, transakce v cizí

Klient se rozhoduje v rámci, který zná — česká finanční perspektiva, české daňové dopady, česká rodinná situace. Cizí transakce probíhá podle cizí právní normy, ale uvažování o ní zůstává v české logice. Naším úkolem je obojí spojit, aby klient netaktoval „v cizině jinak" jen proto, že je to v cizině.

04
Realistické ocenění, ne nadšené prodávání

Nemovitost na Slovensku, v Polsku nebo na Mallorce vám koupíme, jen pokud pro vás dává smysl. Pokud vidíme, že lokalita, cena nebo struktura klienta zatíží více, než přinese, řekneme to. Nákup zahraniční nemovitosti je rozhodnutí, které se obtížně vrací zpět — a my tu jsme od toho, aby se nedělalo bez plné informace.

Jak proces vypadá v čase

Zahraniční transakce jsou typicky delší než české — kvůli koordinaci se zahraničními partnery, jazykovým potřebám a často i odlišnému tempu místního trhu. Celkový rámec přeshraniční transakce je 4–9 měsíců podle země, typu nemovitosti a složitosti.

<path d=„M21 11.5a8.38 8.38 0 0 1-.9 3.8 8.5 8.5 0 0 1–7.6 4.7 8.38 8.38 0 0 1–3.8-.9L3 21l1.9–5.7a8.38 8.38 0 0 1-.9–3.8 8.5 8.5 0 0 1 4.7–7.6 8.38 8.38 0 0 1 3.8-.9h.5a8.48 8.48 0 0 1 8 8v.5z“/>
Týden 1–2
Konzultace a strategie

Schůzka, vyjasnění zadání, posouzení cílového trhu, představení daňových a strukturních úvah. Na konci této fáze klient ví, jestli a v jakém rámci dává nákup smysl.

<circle cx=„11“ cy=„11“ r=„8“/><line x1=„21“ y1=„21“ x2=„16.65“ y2=„16.65“/>
Měsíc 1–4
Vyhledávání nebo příprava prodeje

U akvizice: vyhledávání ve spolupráci s místními partnery, předběžná prohlídková fáze, předvýběr. U prodeje: tržní analýza, příprava materiálů, oslovení místního trhu.

<path d=„M12 22s8–4 8–10V5l-8–3–8 3v7c0 6 8 10 8 10z“/><polyline points=„9 12 11 14 15 10“/>
Týden 4–8
Due diligence a vyjednávání

Právní a technická due diligence v cílové zemi, vyjednávání ceny a podmínek, příprava smluv v lokálním právu. Tato fáze je v zahraničí typicky delší než v ČR — proto na ni vyhraďme čas.

<polyline points=„20 6 9 17 4 12“/>
Závěr — 6–12 týdnů
Uzavření a předání

Notářské nebo soudní uzavření transakce, převod prostředků (často s měnovou složkou), vklad do místního pozemkového rejstříku, předání nemovitosti. Doba se výrazně liší podle cílové jurisdikce — Slovensko podobně jako ČR, Německo a Rakousko delší kvůli notářským procesům, Polsko střední doba.

Říkáme to rovnou
Jak začít

Nejlepší cesta je krátká úvodní schůzka — telefonicky nebo přímo u nemovitosti. Ze schůzky odejdete s realistickým odhadem tržní ceny a jasnou představou, co by prodej obnášel. Schůzka není zpoplatněná ani závazná. Pokud si neporozumíme, řekneme to a každý jde svou cestou.

Nezávazná konzultace

Připraveni zahájit prodej?

Ozvěte se nám — domluvíme schůzku u nemovitosti a sdělíme vám reálný odhad ceny i plán prodeje.

Domluvit schůzku Všechny služby