Off-market prodej

Off-market prodej je transakce, která se odehraje bez veřejné inzerce. Nemovitost se neobjeví na portálech, v sociálních sítích ani na našem webu — neuvidíte ji ve výloze ani v reklamě. Místo toho ji představujeme adresně konkrétním kupujícím z naší databáze, případně přes prověřené spolupracující kanceláře. Není to luxusní rozmar ani ezoterická služba — je to praktická odpověď na situace, ve kterých je veřejná inzerce komplikací nebo přímo škodou.

Komu tato služba slouží

Vlastníkům, kterým záleží na neviditelnosti procesu — typicky veřejně známým osobám (politici, vrcholoví manažeři, podnikatelé, klienti z mediálního prostředí), kteří potřebují prodej oddělit od veřejné publicity; klientům v citlivých osobních situacích (rozvody, dědická vypořádání, rodinné transakce), kde má diskrétnost praktickou hodnotu; vlastníkům nemovitostí ve vyšších cenových kategoriích, kde je okruh seriózních kupců úzký a veřejná inzerce ztrácí smysl; klientům testujícím trh, kteří nechtějí nemovitost veřejně „spálit"; a mezinárodním klientům s daňovými, pobytovými nebo jinými ohledy.

Komu si neporozumíme: vlastníkům, jejichž primárním cílem je dosáhnout maximální možné ceny prostřednictvím cenové soutěže mnoha uchazečů. Off-market počet uchazečů z principu omezuje — u běžných rezidenčních nemovitostí v hlavním proudu trhu typicky public sale dosáhne vyššího výsledku, protože konkurence mezi kupujícími tlačí cenu nahoru. Kde rozdíl mezi off-market a public není o ceně, ale o tom, jestli vůbec — tam má off-market svůj smysl.

Co konkrétně děláme

<path d=„M23 19a2 2 0 0 1–2 2H3a2 2 0 0 1–2–2V8a2 2 0 0 1 2–2h4l2–3h6l2 3h4a2 2 0 0 1 2 2z“/><circle cx=„12“ cy=„13“ r=„4“/>
Příprava materiálů ve stejné kvalitě jako pro veřejný prodej

Profesionální fotografie, video, popis, technická dokumentace, energetický štítek. Off-market neznamená méně práce — znamená jen jinou distribuci materiálů. Protože uchazečů je z principu méně, prezentace musí přesvědčit napoprvé.

<path d=„M17 21v-2a4 4 0 0 0–4–4H5a4 4 0 0 0–4 4v2“/><circle cx=„9“ cy=„7“ r=„4“/><path d=„M23 21v-2a4 4 0 0 0–3–3.87“/><path d=„M16 3.13a4 4 0 0 1 0 7.75“/>
Cílené oslovení kupujících z naší databáze

Naše databáze prodávajících i kupujících je výsledkem patnáctileté přítomnosti na pražském trhu. Pro každou nemovitost identifikujeme konkrétní osoby, jejichž profil odpovídá — a oslovujeme je individuálně, ne hromadnou zprávou.

<path d=„M10 13a5 5 0 0 0 7.54.54l3–3a5 5 0 0 0–7.07–7.07l-1.72 1.71“/><path d=„M14 11a5 5 0 0 0–7.54-.54l-3 3a5 5 0 0 0 7.07 7.07l1.71–1.71“/>
Network spolupracujících kanceláří

S vybranými kanceláři v Praze a v relevantních zahraničních lokalitách máme vztahy, ve kterých probíhají sdílené off-market obchody. Dosah je tak širší než jen naše vlastní databáze, aniž by se nemovitost dostala na veřejnost.

<rect x=„3“ y=„11“ width=„18“ height=„11“ rx=„2“ ry=„2“/><path d=„M7 11V7a5 5 0 0 1 10 0v4“/>
NDA a privátní prohlídky

Každý kandidát na kupujícího podepisuje před zpřístupněním materiálů dohodu o důvěrnosti. Materiály mají kontrolovanou distribuci — sledovatelné PDF, časově omezené odkazy, žádné stopy ve sdílených cloudových složkách. Prohlídky probíhají podle individuální dohody — žádné cedule „NA PRODEJ", žádné označení v inzerci, koordinace tak, aby provoz domu nezaznamenal nic neobvyklého.

<path d=„M14 2H6a2 2 0 0 0–2 2v16a2 2 0 0 0 2 2h12a2 2 0 0 0 2–2V8z“/><polyline points=„14 2 14 8 20 8“/><line x1=„16“ y1=„13“ x2=„8“ y2=„13“/><line x1=„16“ y1=„17“ x2=„8“ y2=„17“/>
Vyjednávání a uzavření

Vyjednávání probíhá stejně jako v jiných transakcích — cena, podmínky, časový rámec, financování. Standardní smluvní fáze: rezervační smlouva, kupní smlouva, advokátní úschova, vklad do katastru, předání. Veřejně viditelná je až změna v katastru — a tu nelze utajit. Vše předtím probíhá privátně.

Co děláme jinak

01
Diskrétnost je systém, ne slovo

NDA je nezbytný, ne dekorativní. Materiály mají kontrolovanou distribuci. O konkrétních klientech a transakcích nemluvíme — ani v marketingu, ani neformálně, ani po skončení obchodu. Diskrétnost trvá i poté, co je transakce dokončena a do veřejných rejstříků zaznamenána.

02
Adresné oslovení, ne hromadná zpráva

Každý oslovený kupující je osoba, jejíž profil reálně odpovídá nemovitosti — ne někdo, kdo „někdy projevil zájem o byt v této čtvrti". Pokud nemáme nikoho v databázi, přiznáme to a navrhneme alternativu.

03
Materiály ve stejné kvalitě jako u veřejného prodeje

Off-market neznamená amatérské fotografie z mobilu. Naopak — protože uchazečů je méně, prezentace musí přesvědčit napoprvé. Pracujeme se stejným fotografem, designem prezentace a dokumentací jako u prémiových public obchodů.

04
Honest assessment předem

Než s vámi off-market mandát uzavřeme, řekneme vám, jestli pro vaši nemovitost dává smysl. U některých nemovitostí je správná cesta public sale s diskrétním očekáváním. Tuto úvahu vám dáme předem — ne v průběhu, kdy už jsme půl roku investovali do hledání kupce, který nepřišel.

Jak proces vypadá v čase

<path d=„M21 10c0 7–9 13–9 13s-9–6–9–13a9 9 0 0 1 18 0z“/><circle cx=„12“ cy=„10“ r=„3“/>
Týden 1–2
Příprava a strategie

Schůzka, vyjasnění důvodů pro off-market, ocenění, příprava materiálů. Identifikace okruhu potenciálních kupujících z naší databáze a od partnerských kanceláří.

<path d=„M17 21v-2a4 4 0 0 0–4–4H5a4 4 0 0 0–4 4v2“/><circle cx=„9“ cy=„7“ r=„4“/><path d=„M23 21v-2a4 4 0 0 0–3–3.87“/><path d=„M16 3.13a4 4 0 0 1 0 7.75“/>
Týden 2–4
Cílené oslovení

Adresná komunikace s kandidáty, NDA, sdílení materiálů, první dotazy. Pokud máme v databázi přesný match, první vážné prohlídky probíhají v tomto okně.

<rect x=„3“ y=„11“ width=„18“ height=„11“ rx=„2“ ry=„2“/><path d=„M7 11V7a5 5 0 0 1 10 0v4“/>
Týden 4+
Prohlídky a vyjednávání

Délka této fáze je individuální. U nemovitosti, jejíž profil se shoduje s konkrétním kupujícím v databázi, může být velmi krátká. U specifických nebo vysokých cenových kategorií, kde je okruh možných kupců užší, může trvat 3–9 měsíců i více. Pokud po několika měsících nedojde k uzavření a klient se rozhodne přejít na veřejný prodej, je to legitimní rozhodnutí — a podpoříme jej.

<polyline points=„20 6 9 17 4 12“/>
Závěr — 6–12 týdnů
Smluvní fáze a předání

Rezervační smlouva → kupní smlouva → advokátní úschova → vklad do katastru → předání. Tato část je časově vázaná především na katastr a banku kupujícího — a je shodná s jakoukoliv jinou transakcí.

Říkáme to rovnou
Jak začít

Nejlepší cesta je krátká úvodní schůzka — telefonicky nebo přímo u nemovitosti. Ze schůzky odejdete s realistickým odhadem tržní ceny a jasnou představou, co by prodej obnášel. Schůzka není zpoplatněná ani závazná. Pokud si neporozumíme, řekneme to a každý jde svou cestou.

Nezávazná konzultace

Připraveni zahájit prodej?

Ozvěte se nám — domluvíme schůzku u nemovitosti a sdělíme vám reálný odhad ceny i plán prodeje.

Domluvit schůzku Všechny služby